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专家樊磊:现在就判断房地产市场供过于求,还为时过早

发布于:2019-03-29 11:12:54来源 http://www。hf9588。com/发布人:海南宏房网点击:1008651

2019年中国的房地产市场基本会在稳定中发展,因为楼市已经成为稳定宏观经济状态的关键因素,所以房价大涨或是大跌的情况都不会出现。


那么长期行情来看房价会出现下跌吗?


对此,我们来看一下专业人士的观点分析,国海证券研究所首席宏观分析师樊磊认为,到2017年底我们国家城镇房地产存量就已达286亿平米,人均住宅面积达23.2平方米,但潜在的购房需求还是很大。

主要有以下几大原因:


第一,中国人均住房面积和发达国家依然还有一定的差距,就算地少人多的日本在住房上的供需关系都没有我们当前这么紧张;

第二,当前的城镇存量房还包括1998年前的城镇住房还有一些农民的住房都占据着很高的比例,但是这些房产都属于低质量的住房,随着社会的进步,居民对住房品质的提高,未来这些低质量房产都将会淘汰。

第三,过去中国房地产市场发展的很多年时间里,投资炒房全国盛行,尤其是在一二线等大城市地区,那么这些城市虽说商品房数量庞大,但是人口也是相当巨大的,再加上投资炒房的影响,导致有限的住房资源分别被部分人群所占有,所以最终的结果就是一二线城市的住房需求紧张,房价也被人为的抬高很多。


樊磊表示:“现在就判断房地产市场供过于求,还为时过早。”如果从上面所提到的几大因素来分析也很有道理。1.中国城市率和发达国家还有距离,未来还有数亿人口进城买房,这个需求是难以改变的。2.大规模的旧城旧房改造还会持续,因为过去老旧的商品房在功能设计上已经不合理了,所以只能淘汰更新。

3.全国严格的楼市调控才进行2年,可以说这才刚刚开始,毕竟投资炒房者还没有被彻底驱离出市场,所以这个时候很多真正有购房需求的老百姓还没有下手买房,甚至由于房价太高很多有购房需求的老百姓还没有钱买房,但是需求是一定存在的,这个需求还会持续很长时间。

但是,想要彻底解决炒房投资的问题也绝非易事,因为有专家说只要房价不下跌,那么投资客就不会全部撤出市场,而我们的楼市调控准则又是不能让房价出现大的波动,也就是房价下跌也是不允许的,所以这和住房不炒就形成了鲜明的矛盾局面,毕竟有利益的市场就会有人参与。


事实上,据国家统计局最新数据显示,2月全国70城新建商品住宅价格指数环比增长0。5%,二手房价格指数环比增长0。3%。其中,一线城市新房和二手房分别上涨0。3%、0。1%;二线城市新房上涨0。7%,二手房下降0。2%;三线城市分别上涨0。4%、0。2%。总体来看,房价的涨幅趋势都保持在合理范围之内,至于极个别火爆的楼盘,并不能左右整体楼市。


接下来的九个月对楼市来说至关重要。


如果说2018年调控的重心是“坚决遏制房价上涨”,那么2019年的调控重心则是长效机制。经历了2018年的迅速降温后,对于房价未来走势谁也说不准,不过2019年楼市出现的几点新变化,还是值得购房者关注的,这或多或少会对房价产生一定影响。


2019年楼市四大变化


一、棚改继续,但方式和对象发生改变


前两年三四线房价的飞速上涨,与“棚改”政策有一定的关系,或者说,棚改货币化安置政策间接地推动了房价的上涨。


从2018年—2020年1500万套的棚改任务量来看,2018年已经顺利完成626万套,这就意味着接下来的两年,平均每年有437万套的棚改任务量。从数字上可以明显看出数量减少,但这并不是最重要的变化。


2018年下半年,部分房价上涨过快的城市出现了房源供不应求的现象。就此,国务院重新部署了棚改工作。从棚改对象来看,将加大对中低层收入群体的保障,从棚改方式来看,对于房价上涨过快的城市,实物安置或将代替货币安置。



二、住房供给方式多样化


面对高昂的房价,并非每个人都能轻松买房,虽然限价政策在一定能够压制新房价格,但对于普通购房者来说,住房需求并不能得到释放。为了全面解决居住问题,2019年将加大力度建设市场体系和保障体系两大住房体系。


在今年的两会上,58同城CEO姚劲波以及多位人大代表都关注到了保障性住房的问题,“放宽保障性住房申请条件”、“实施灵活的公积金提取政策”。当前,保障性住房被视为环节城市住房压力的重要途径,主要针对中低层收入群体,保障其居住。


由此可见,保障性住房的弦不会放松。而市场体系的重点对象是商品房,“稳地价、稳房价、稳预期”为主要目标,为的是让房屋回归居住属性。

总而言之,两大住房体系的建立进一步满足各群体的住房需求。


三、“去库存”接近尾声


如果要细究近两年房价飞速上涨的原因,不得不提到“去库存”。不过经过近几年房地产市场去库存,现在多数城市的库存已经降到正常范围,随着楼市“去库存”接近尾声,房价外部刺激因素减少,房价将逐步回归理性。


四、城镇化发展进入新阶段,城市群地位提升


城镇化是经济社会发展的重要推动力,但前几年的过度开发导致不少城市出现空城现象。目前,我国城镇化率为59。58%,已经进入提质阶段,推进城镇化不能只停留在人口比例增加,而是要实现整体环境转变。


未来的城镇化发展并不是将所有的资源集中到一二线城市,而是每个城市都有各自的定位。简单来说,未来的城镇化以较为发达的中心城市为引领,在此基础上形成城市圈。这样一来可以实现人口及资源的相互流动,同时促进楼市的稳定发展。

何时买房最划算?


对于购房者而言,最关心的问题就是当下是否是最佳的购房时机。


对于这个问题是不是买房最佳时机要看房地产行业的发展现状,但更重要的是房地产行业的长期趋势。很多人买房是因为受到政策影响,而忽视了长期发展,但不要忘了,最终价值是由长期走向决定的。对于普通购房者,房子可能占据了绝大部分的家庭资产,因此,买房更要看重的是未来。当下买房不仅仅要看短期政策,更要看产品本身的品质与地段,这才是决定最终价值的关键因素。


很多人提起买房,就会打起等房价下跌再买的如意算盘。但就现阶段来看,无论房价是否下跌,购房成本都不算低。在“房住不炒”的大环境之下,未来的房价会越来越稳定,因此买房还是要看自身需求。何时买房最划算还是要根据个人的资金预算来判断。


购房一定要在自己力所能及的范围内,合理控制自己的负债。买房的目的是为了改善自己的生活环境,因此买房时一定要注意降低高杠杆。不要因为一时心动,增加了还款的压力,让房子成为生活的累赘。总之,买房不需要破釜沉舟,不一定要买最好的,但一定要买最合适自己的。


总体来看,2019年的楼市一方面由短期调控向长期调控转变,另一方面“一城一策”成为调控主力军,稳依旧楼市的根本基调。那么在楼市平稳期,你是选择继续观望还是咬牙买房呢?


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标签: 2019楼市,房价下跌

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