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越来越贵还是越来越便宜?

发布于:2019-07-25 17:28:01来源 http://www。hf9588。com/发布人:海南宏房网点击:1008648

房子,作为衣食住行之一,重要性不言而喻。


随着这些年价格不断上涨,房价问题更是成为人们关注的焦点,投资房子的赚钱效应成为不少已购房者津津乐道的话题,有经济实力的人买了一套房,还想买二套房、三套房...,而暂时买不上的人,还在为一套房苦苦奋斗。


现在摆在大家面前的一个问题是,房子作为一种商品,难道价格会一直涨下去吗?以后的房子是“越来越贵还是越来越便宜”?对于这个问题,开发商们最清楚,也最有发言权。



首先,大家要明白一个事实,我们建成的房子越来越多。


在20年前,我们新房的销售量只有1亿平米左右,现在我们新房销售量达到16-17亿平米,这还不不包括保障房、小产权房和公共租赁房,如果按照1套100平米算,那么1年销售的房子就在1600-1700万套之间。


现在我们每年农村流入城市的人口也就在1500万多点,事实上,这里面还有很多人是不买房的,因此,从总量上看,房子应该是不缺了。


那么,问题出在哪里呢?其实就是房子供应不均衡,缺房子的地方,供应量不足,不缺房子的地方,房子照样盖得不熄火,“旱的旱死,涝的涝死”说的就是这种情况,在销售过程中我们深有体会。


要不是这次楼市去库存政策,我们很多小县城、三四线城市的房子根本就不可能卖出去。现在看来,房子卖是卖出去了,只不过是把库存转移到大家手中而已,没人住还是没人住,空城、鬼城在未来只是以不同形式表现而已。


当然,大城市房子需求还是可以的,不仅仅是居住原因,还有梦想原因。


大城市集中了最发达的资源,比如医疗、教育、科技和就业等。如果经济实力允许,相信很多农村人或者小城镇的人都希望在一线大城市、省城和其他大城市买一套房,不仅为了自己,也为了子女未来的生活提前安排或投资,即使子女将来不一定在这个城市上学、就业和居住。


在这类城市,只要我们定价合理,房子基本都是能卖出去的,不过是早晚而已。


其次,我们受限制的房子数量逐年增加,有市场原因,也有金融因素。


在城里,大家看到的一些房子建了多年,工地早已没有人施工,可明明周围的房价都涨老多了,为什么开发商这么傻还不赶快完工拿出来卖钱?一部分可能是因为当时市场不好开发商资金链断裂跑路,还有一部分是金融问题。


为什么很多中小房子并不那么好卖,而还会有不少开发商不停拿地建房子呢?这道理很在业内很清楚,房子能卖出去更好,卖不出去也没关系,因为那些卖不出去的项目,或者剩一些没卖出去的房子,可以抵押给银行、信托或者其他金融机构,开发商照样可以拿到钱补充现金流。


所以,对于开发商来说,无非是楼市行情好的时候,可以多赚些购房者的钱,行情不好的时候,也能从金融机构那里拿到钱。对于金融机构来讲,他们拿到抵押房子后,他们也不急着处理房产,无论房价涨跌,有一笔固定资产在,这也不算坏账问题。


所以,我们经常看到一个个房企动辄几百亿,上千亿投资这个投资那个的底气,这也算是开发商与金融机构形成的默契吧。


第三,楼市调控对我们的影响还是挺大的,一线、二线城市,包括部分三线城市,购房资格大都被限制了,并不是你想买多少就能买多少。


一个事实摆在大家面前的是,能买得起房子的人可能早就买过不少,现在即使想买也没资格买。但对于买不起的人来说,虽然有购房名额,但不是想买就能买得起的,当然,未来也真的很难买得起,以后有的人可能就只能选择租房了。


这里要特别提到的一个现象,最近我们也看到部分三线城市有取消限售、限购的冲动,但迫于舆论压力收回此前的决定。


事实上,这些城市的楼市基本面很一般,前期由于棚改货币化和房产投资客推动,市场快速膨胀,但被限制后,这股购买力量就消失了,但当地本身的市场需求还没有培育出来,所以,这类城市房价回调是大势所趋。


第四,关于税费问题。我们知道,虽然说房价不断上涨,但随着土地价格不断上行,在现有商品房销售中,土地成本占比大概在6到7成,这里面有很大一部分是税收,如果以一套房子整个价格来算,税收差不多要占总价一半。那么土地财政会永远持续下去吗?


答案是否定的。能卖得出去城市的可开发的建设用地终究会卖完,财政收入最后就只能通过其他方式替代,那就是房产税,严格意义上说应该叫房地产税。房产税在开征初期可能是低税率低覆盖,但随着时间推移,要担当替代土地收入的使命,那么可能变为适度税率和广覆盖,此前有关专家学者已对此作过论证,这里就不展开了。


无论是将来城市化率提升到70%、80%,还是都市圈和城市群建设,都是做大税基的自然之举。


第五,也是最后一点。房地产行业冷热,购房者往往会关注房产中介开张的多还是关门的多,行情好时,不少人会进入房产中介行业,反之,这些从业人员就可能转行干其他事。


事实上,开发商企业也是如此。这些年,我们很多开发商企业的从业逐步开始转行,一些人可能永远离开这个行业。道理很简单,这个行业体量开始逐步衰减,他们需要提早谋长远,更多的人将流入到制造业和实业就业。


因此,未来房价是越来越贵还是越来越便宜的答案很明确了,短期看,盘子还没充分做大前,房价不容易下跌,但从长期看,随着持有环节税收成本增加,因为谁也不会愿意放着多套房等着交税,到那时,炒房客将面临巨大压力。


所以,房价或将以一定幅度逐步回落。看完上面这些分析,你弄清楚这中间的逻辑了吗?



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标签: 房价2019, 楼市,买房

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